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Cela fait maintenant quelques années que je ne cesse de vous mettre en garde contre le fantasme de l’immobilier locatif comme solution pour faire fortune sans effort.
Vous êtes en effet très nombreux à être sous l’influence néfaste de ces youtubeurs qui vous promettent monts et merveilles grâce à l’immobilier locatif à haut rendement. Ces arnaqueurs pratiquent un marketing agressif pour vous faire acheter des formations à des prix indécents ; ils utilisent des méthodes sectaires et mentent sans vergogne pour mieux servir leur business de vente de formation dont le contenu est le plus souvent sans intérêt.
Il ne faut pas sous-estimer le mouvement. Vous êtes de plus en plus nombreux, vous les vrais pros de l’immobilier et de l’investissement, à me faire part d’un impact non négligeable sur le marché immobilier local. Les villes moyennes voient toutes arriver des flots de néo-investisseurs dans l’immobilier locatif qui veulent tous faire fortune grâce au cash-flow positif généré par l’immobilier locatif.
Il est urgent de mettre fin à ces dérives tant le danger est grand pour ces investisseurs candides qui ne se rendent pas compte des risques qu’ils sont en train de prendre. En effet, l’espoir d’une fortune facile grâce à l’immobilier locatif suppose un financement à crédit sur des niveaux d’encours très élevés. Je suis régulièrement consulté pas de jeunes investisseurs qui ont des encours de crédit qui atteignent parfois 800 000€ à 1 000 000€ sans avoir les revenus professionnels qui permettront d’assumer les mensualités en cas de coup dur.
C’est là une catastrophe qui se prépare. Je suis très inquiet face à ces dérives et à la fragilité de ces candidats investisseurs dans l’immobilier qui voient leur modèle économique s’écrouler depuis le début de la crise du coronavirus.
Le modèle économique de ces candidats à l’investissement immobilier locatif à cashflow positif est toujours le même :
- Achat d’un immeuble à fort rendement dans une ville moyenne dans laquelle les prix de l’immobilier sont très faibles (et donc les rendements locatifs très élevés). Ces nouveaux investisseurs immobiliers investissent parfois très loin de chez eux poussés par le fantasme d’un rendement élevé ;
- Achat par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou SAS afin de ne pas prendre le risque de l’effet ciseau qui trouverait son origine dans l’impôt sur le revenu ;
- Financement de l’acquisition + travaux par un crédit immobilier d’une durée de 25 ans avec un différé de 24 mois afin d’utiliser les premiers loyers pour financer quelques travaux et se construire un fonds de trésorerie ;
- Réalisation de travaux pour proposer un logement propre et qualitatif afin d’attirer des locataires de qualité ;
- Exploitation de l’immeuble en location meublée ou en colocation afin d’augmenter encore le rendement locatif affiché en apparence.
Pour vous rendre compte de l’importance du phénomène, il vous suffit de faire une rapide recherche des offres de logements en colocation sur Leboncoin. L’an dernier, à pareille époque, il y avait 12 000 annonces ; Aujourd’hui, nous sommes à 17 000 annonces d’offre de logement.
Sur Excel, la stratégie semble parfaite. Pourtant, une analyse approfondie de la stratégie doit permettre de mettre l’accent sur des facteurs de risques trop rarement mis en avant par ces vendeurs de rêves.
Essayons de reprendre chacun des points et expliquer pourquoi ce n’est pas forcément si facile.
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