Alors qu’il est encore difficile d’évaluer les conséquences de la crise sur les ventes de logements, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, pointe les risques qui pèsent sur le marché de l’investissement locatif. Et avance des pistes pour soutenir ces opérations.
Les avis divergent sur ce que sera le marché de l’immobilier d’habitation après le confinement, et pour la première fois on peut le comprendre : cette crise économique est d’un genre inédit et anticiper ses conséquences sur la situation des ménages et surtout sur leur moral est bien difficile. Beaucoup vont sortir affaiblis de ces deux semaines – voire plus selon les secteurs – de quasi panne des activités pour cause de précaution sanitaire. Les mois qui viennent risquent fort de révéler que de nombreuses entreprises ont été affaiblies au point de devoir licencier ou de pérenniser des passages à temps partiel ou encore de réduire des salaires. Le degré de gravité des impacts de la crise est au fond inconnu, mais on ne peut douter qu’il affectera le pouvoir d’achat immobilier. Quant au traumatisme lié à la privation de liberté et à la menace permanente sur la vie, on le sous-estime sans doute : les prédictions les plus fréquentes considèrent que le déconfinement va entraîner un enthousiasme et un élan de consommation et d’investissement. Elles prêtent aux Français une capacité d’abstraction et d’oubli considérables…
On ne peut nier néanmoins que le rapport particulier des ménages au logement peut sauver ce secteur de l’asthénie. Nos compatriotes aiment la pierre, c’est vrai, et ils renonceront peut-être à d’autres achats pour privilégier celui-là. On argue aussi du lien entre transactions et besoins : l’essentiel des ventes et des acquisitions ont pour cause des événements heureux ou malheureux de la vie, naissance, décès, mariage ou séparation, recomposition familiale, mobilité professionnelle. On parle là des habitations principales. Ces transactions-là ne constituent pourtant pas la totalité des opérations, mais seulement les deux tiers. Deux autres destinations à l’immobilier résidentiel, les résidences secondaires et les logements locatifs.
À n’en pas douter, le segment des résidences secondaires va pâtir plus que les autres de l’inévitable ralentissement des transactions. Par définition, elles ne sont pas indispensables et la dureté des circonstances va faire privilégier l’essentiel. On entend qu’à l’inverse les Français assignés à résidence dans les villes pendant deux mois pourraient se ruer sur les maisons rurales, où il fait bon vivre. C’est oublier que le principe de réalité économique va s’imposer aux rêves et aux phantasmes, qui seront non pas étouffés mais enfouis, pour ressortir en des temps meilleurs. Toutes les crises ont mis ce marché là en sommeil et on voit mal comment celle-ci, plus large et plus profonde, ne produirait pas les mêmes effets.
Le marché le plus préoccupant est celui des logements acquis pour être loués, c’est-à-dire pour servir de placement productif à leurs propriétaires. On sait depuis les premières statistiques publiées à l’été 2019 par le réseau Century 21, confirmées par l’autre grand réseau, ORPI, qu’un quart du million de transactions réalisées est désormais destiné à un usage locatif. On a également appris que les investisseurs étaient plus jeunes, autour de 35 ans, et qu’ils choisissaient des emplacements de premier choix au cœur des grandes villes et des villes moyennes attractives, dans lesquelles la demande locative est attestée. Ce sont ces quelque 250.000 opérations enregistrées en 2019, et dont la proportion avait cru au cours des quatre années précédentes sans qu’on s’en aperçoive, qui sont préoccupantes. Là encore, par définition, un investissement locatif n’est pas nécessaire à celui qui le décide. C’est un choix d’allocation d’épargne, ou plutôt de capacité d’épargne et d’endettement pour constituer un patrimoine productif et protecteur. La crainte des pouvoirs publics que les ménages thésaurisent et fassent exploser l’épargne de précaution par peur de l’avenir est fondée. Sans compter que la crainte des impayés locatifs, cancer de ce type de placement, pourrait bien se renforcer chez les potentiels investisseurs, non sans raison.
