La location meublée intéresse de plus en plus de propriétaires bailleurs notamment grâce à son régime fiscal particulièrement intéressant grâce à la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier.
L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie et un gain fiscal : Une charge déductibles fiscalement, mais non décaissée par l’exploitant de la location meublée.
L’amortissement vient diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé, et ce dernier réalise une économie d’impôt. Pour autant, attention aux pratiques douteuses qui consiste à adopter un taux d’amortissement élevé (ou une durée d’amortissement courte) avec l’objectif de gommer l’imposition. C’est là un risque fiscal important qui pourrait bien se retourner contre vous.
Pour vous aider dans la comptabilité de votre location meublée, Leblogpatrimoine s’est associé avec un cabinet d’expertise comptable spécialiste des activités immobilières (location meublée, sci à l’Ir, sci is, sarl de famille). Vous pouvez approfondir l’offre de service de notre expert-comptable via cette page dédiée : Expert-comptable spécialiste en location meublée (lmp, lmnp) et Société Civile Patrimoniale.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Location meublée : L’expert-comptable est il obligatoire ?« , l’expert-comptable n’est pas obligatoire, mais au regard de la faiblesse du coût, il s’agit probablement d’une économie trop faible au regard du gain de temps et d’énergie.
Un amortissement d’une location meublée qui ne peut créer ou aggraver un déficit.
L’article 38 quater du CGI dispose que les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général (PCG), sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt.
En vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.
Selon sa doctrine administrative 4 D 262, l’administration fiscale admet au titre des charges imputables sur les produits : les dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance ainsi que les frais financiers.
Autrement dit, les amortissements sont admis que s’ils ne génèrent ou n’aggravent pas un déficit.
Les amortissements à l’origine du déficit seront différés et cumulés sans limite de temps ou de montant pour être utilisés lorsque l’exploitation sera bénéficiaire.
Les amortissements qui ne pourront être imputés conformément à l’application de l’article 39 C du CGI devront être assimilés à des amortissements réputés différés en période déficitaire (article 31-A, Annexe II du CGI).
En vertu de l’article 25 de l’annexe II du CGI, les amortissements régulièrement différés en période déficitaire peuvent être prélevés en franchise d’impôt sur les résultats des premiers exercices suivants qui laissent apparaître un bénéfice suffisant, en plus de l’annuité afférente à ces exercices.
En d’autres mots, lorsque les amortissements sont à l’origine ou la cause d’une dégradation du déficit d’exploitation, ceux-ci sont différés, mis de côté et cumulés sans limite de montant ou de durée, pour être utilisés ultérieurement lorsque l’exploitation de location meublée dégagera un bénéfice comptable.
Qu’est un amortissement comptable pour un Loueur en meublé ?
L’amortissement comptable est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l´actif immobilisé » (immeuble, appartement, maison). La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer, dans la comptabilité du Loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un bien.
Les dotations pratiquées constituent des charges d’exploitation, qui sont portées à l’actif du bilan, en diminution de la valeur d’origine des éléments correspondants, et, déductibles des revenus locatifs.
L’amortissement n’est pas un cadeau fiscal. L’amortissement doit constater la dégradation de la valeur de l’immeuble.
Les amortissements par composants, quelle est la règle ?
La notion de composant est définie en matière comptable à l’article 311-2 du PCG (Plan Comptable Général) en ces mots :
Lorsque des éléments constitutifs d’un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d’amortissement unique est retenu pour l’ensemble de ces éléments.
Cependant, si dès l’origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu.
