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Les prix de l’immobilier flambent plus vite que les loyers dans la plupart des villes moyennes… Et ce n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les futurs bailleurs. Voici les communes où les rendements locatifs se sont effondrés en un an.
Bailleurs, comment choisir le bon spot pour réaliser un investissement locatif pertinent ? Il existe un ratio, appelé rentabilité brute, qui permet d’évaluer la performance financière potentielle (avant impôts, charges, travaux et aléas divers) d’un emplacement. Ce ratio, de façon très simple, compare le prix auquel le bailleur peut acheter un logement, avec le loyer annuel moyen qu’il peut espérer en retirer en louant ce bien. Plus le ratio est élevé… plus le futur bailleur a de chances de réaliser une opération lucrative. À condition, c’est une évidence, de cibler un spot où il peut trouver des candidats locataires pour occuper son bien.
Or, depuis le début de la pandémie, les prix de l’immobilier ont tendance à flamber très vite dans certains territoires, et plus spécifiquement dans les villes moyennes et les périphéries des grandes métropoles. Pour les propriétaires dans ces communes, c’est une excellente nouvelle : ils peuvent revendre leur logement plus cher, et réaliser une jolie plus-value par rapport au prix auquel ils avaient acquis le bien par le passé. En revanche, pour les nouveaux candidats à l’investissement locatif, c’est un problème. Car les loyers ne progressant pas aussi vite que les prix, la rentabilité qui leur était jusqu’ici promise s’effrite ! Ainsi, selon une étude réalisée par le réseau d’agences Guy Hoquet, aidé par le spécialiste de la donnée immobilière Yanport, le rendement brut d’une location en France est ainsi passé en moyenne de 4,6% au premier trimestre 2021 à 4,4% au premier trimestre 2022.
“Passer de 4,6 à 4,4%, ce n’est pas alarmant du tout”, rassure toutefois Stéphane Fritz, le président du réseau Guy Hoquet. Au-delà de 3,5%, les rendements ne restent pas mauvais”. Cette tendance baissière implique toutefois, pour les bailleurs, de devoir augmenter légèrement les loyers dans le futur s’ils souhaitent conserver une rentabilité similaire. Et cela au risque, bien entendu, d’attirer moins de candidats locataires. “Chercher à obtenir de hauts rendements, évidemment, est souvent associé à un risque de vacance locative plus forte. Si vous souhaitez sécuriser un investissement locatif, privilégiez plutôt les logements près de lignes de transport, ou de centres administratifs”, conseille Stéphane Fritz.
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