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Un projet de loi revoit en profondeur le dispositif «Louer abordable» qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal en échange d’un loyer modéré. De quoi le rendre plus intéressant voire particulièrement attrayant dans certaines situations.
Revu et modifié par la loi de Finances 2022, le dispositif «Louer abordable» offre une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent leur logement à un prix inférieur au prix du marché à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certaines limites (voir plus bas).
Cette nouvelle mouture devrait entrer en vigueur en 2022. En substituant un mécanisme de réduction d’impôt à une déduction de revenus, le législateur souhaite la rendre plus attractive pour les bailleurs les plus modestes, dont le taux marginal d’imposition ne dépasse pas 30%.
Pour profiter du dispositif «Louer abordable», il faut signer une convention avec l’Agence national de l’habitat (Anah) et s’engager à louer le bien pendant six ans minimums à un prix modéré.
La réduction d’impôt atteindra 15% du montant du loyer si celui-ci est 15% inférieur au prix du marché (1) et 35% si la décote est de 30%. En recourant à l’intermédiation locative (via une agence immobilière sociale ou en louant à une association agréée), le propriétaire profite d’un avantage fiscal renforcé : 20% pour une décote de 15%, 40% pour 30% et une réduction d’impôt spéciale de 65% si la décote est de 45%.
Dernière condition à respecter : les ressources des locataires choisis ne doivent pas dépasser des plafonds qui dépendent de leur situation familiale et de la zone géographique du logement (voir tableau ci-dessous).
| Composition du foyer locataire |
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
| Personne seule | 38.377€ | 38.377€ | 31.280€ | 28.152€ |
| Couple | 57.357€ | 57.357€ | 41.772€ | 37.594€ |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge |
75.188€ | 68.946€ | 50.233€ | 45.210€ |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge |
89.769€ | 82.586€ | 60.643€ | 54.579€ |
| Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge |
106.807€ | 97.766€ | 71.340€ | 64.206€ |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge |
120.186€ | 110.017€ | 80.399€ | 72.359€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire |
13.390€ | 12.258€ | 8.969€ | 8.070€ |
Ce tableau, valable pour 2021, devrait être mis à jour par décret en 2022. Il tiendra notamment compte de l’évolution du dispositif.
Avantages attrayants
Sur le papier, ces avantages fiscaux semblent particulièrement avantageux. Dans son dossier de presse, le ministère du Logement indique même que «la rentabilité du dispositif est garantie pour tous les propriétaires» et la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a évoqué un gain de «0,5 à 2,5 mois de loyers» pour les bailleurs.
Mais qu’en est-il vraiment ?
Avant de tester concrètement l’intérêt du dispositif, quelques rappels s’imposent.
Trois choses à savoir
Tout d’abord, «Louer abordable» offre une réduction d’impôt et non un crédit d’impôt. Cela signifie que l’avantage fiscal sera nul si vous n’êtes pas imposable (un crédit d’impôt est versé même si aucun impôt n’est dû) ou limité si vous êtes peu imposable.
Ensuite, le dispositif ne concerne que les biens loués vides. Si vous louez votre logement meublé, passez votre chemin. Si vous hésitez entre les deux formules pour un nouvel investissement locatif, il y a de bonnes chances pour que le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) soit plus avantageux. En effet, la LMNP au réel permet bien souvent d’effacer la quasi-totalité des revenus fonciers aux yeux du fisc et, donc, les impôts correspondants.
Enfin, il n’est pas possible de cumuler le mécanisme du micro foncier avec le dispositif «Louer abordable». Un point clé car le micro foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers tirés d’une location nue dès lors que ceux-ci n’excèdent pas 15.000 euros par an. Dans bien des cas, cette option sera plus favorable que la déduction des charges réellement subies.
En tenant compte de tous ces éléments, nous avons testé le dispositif «Louer abordable» à travers trois exemples inspirés des cas concrets mis en avant par le ministère du Logement.
40 m2 à Issy les Moulineaux / 940 euros de loyer / 140 euros de charges déductibles / TMI de 30%
Un propriétaire loue 940 euros par mois un deux pièces de 40 m2 à Issy Les Moulineaux. En optant pour le régime du micro foncier, il sera taxé sur 658 euros (940×0,7), soit une ponction de 311 euros pour un taux marginal d’imposition de 30% (+ 17,2% de prélèvements sociaux).
Son revenu foncier net d’impôt s’élèverait ainsi à 629 euros par mois (940 – 311 = 629).
Avec le dispositif «Louer abordable»
En basculant sur le dispositif «Louer abordable», le bailleur perd le bénéfice du micro foncier (et donc l’abattement de 30%) mais peut déduire les charges réellement subies, qu’on estime à 140 euros.
Avec une décote de 15%, son loyer net d’impôt passerait à 608 euros s’il n’a pas recours à l’intermédiation locative (IML) et 648 euros en cas de recours à l’IML.
Ce chiffre intègre la réduction d’impôt, qui atteint 120 euros (160 euros avec IML).
Dans le détail : le loyer baisse de 940 à 799 euros après application d’une décote de 15%. Diminué de 140 euros de charges déductibles, ce revenu donnera lieu à 311 euros d’impôt ((799 – 140)x0,472). La réduction d’impôt s’élèvera, elle, à 120 euros ou 160 euros (799×0,15 ou 799×0,2). Soit, au global, un revenu net de 608 (799 – 311 + 120) ou 648 euros (799 – 311 + 160).
Avec une décote de 30%, le loyer net d’impôt atteint 643 euros sans IML et 676 euros avec.
Avec une décote de 45%, le loyer net d’impôt atteint 675 euros (recours à l’IML obligatoire dans ce cas).
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