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Nous poursuivons notre série d’articles consacrés au taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif avec l’investissement immobilier locatif en PINEL.
Il s’agit du troisième article de cette série :
- 1 – Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ?
- 2-Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?
L’investissement locatif en loi PINEL, c’est l’achat d’un bien immobilier neuf situé dans une zone réputée comme en tension locative. Ainsi, contrairement à l’investissement locatif dans l’ancien, l’achat neuf permettra de bénéficier de frais de notaire à un taux réduit de 2.50% (contre 7.50% en moyenne pour l’achat dans l’ancien), mais l’acquisition sera soumise à la TVA au taux de 20%.
Simulation d’investissement immobilier locatif avec déficit foncier.
Les hypothèses de la simulation.
Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.
- Bien immobilier : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 166 666€ HT, c’est à dire 200 000€ TTC. Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation. Le loyer sera de 650€ par mois (contre 800€ / mois pour les simulations précédentes) ;
- Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;
- Crédit immobilier : L’acquisition sera réalisée à l’aide d’un crédit immobilier aux caractéristiques suivantes :
- Taux du crédit immobilier : 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur; (cf « Barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier« ); Il s’agit d’un taux que l’on doit pouvoir obtenir avec un bon dossier emprunteur. Pour connaître le meilleur taux de crédit pour votre situation personnelle, vous pouvez utiliser l’outil de simulation construit par notre service de courtier en crédit immobilier.
- Un apport personnel de 25 000€ sera réalisé pour se donner les moyens d’obtenir un taux de crédit avantageux.
- Un emprunt sur une durée de 20 ans (cf »Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ?« )
2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.
Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€. Il s’agit là d’un taux moyen qu’il est possible d’obtenir en ce moment.
N’hésitez pas à consulter notre service de courtage en crédit immobilier pour obtenir une étude personnalisée.
| Annuité | Dont capital | Dont intérêts | Capital restant | |
| 1 | 10137 | 8065 | 2072 | 172135 |
| 2 | 10137 | 8158 | 1980 | 163977 |
| 3 | 10137 | 8252 | 1886 | 155726 |
| 4 | 10137 | 8346 | 1791 | 147379 |
| 5 | 10137 | 8442 | 1695 | 138937 |
| 6 | 10137 | 8540 | 1598 | 130397 |
| 7 | 10137 | 8638 | 1500 | 121759 |
| 8 | 10137 | 8737 | 1400 | 113022 |
| 9 | 10137 | 8838 | 1300 | 104185 |
| 10 | 10137 | 8939 | 1198 | 95246 |
| 11 | 10137 | 9042 | 1095 | 86204 |
| 12 | 10137 | 9146 | 991 | 77058 |
| 13 | 10137 | 9251 | 886 | 67806 |
| 14 | 10137 | 9358 | 780 | 58449 |
| 15 | 10137 | 9465 | 672 | 48984 |
| 16 | 10137 | 9574 | 563 | 39410 |
| 17 | 10137 | 9684 | 453 | 29726 |
| 18 | 10137 | 9795 | 342 | 19930 |
| 19 | 10137 | 9908 | 229 | 10022 |
| 20 | 10137 | 10022 | 115 | 0 |
2 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif
Comme vous pourrez le constater dans le tableau ci dessous, la loi PINEL permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt de 2% par année pendant les 9 premières années de location, puis une réduction d’impôt de 1% pendant les trois années suivantes (années 10, 11 et 12).
En revanche, les loyers perçus seront imposables après déduction des intérêts d’emprunt et des charges de propriété (forfait de 20% dans la simulation comprenant la taxe foncière, et autres charges de copropriété).
Vous noterez que nous considérons un loyer de 680€ alors même que le loyer était de 750€ dans les simulations dans l’ancien. Il s’agit de prendre en, probablement de manière exagérée, la minoration de loyer imposée par la loi PINEL.
Les revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
| Loyer | Intérêts | Charges déductibles | Revenu foncier | |
| 1 | 7800 | 2072 | 1560 | 4168 |
| 2 | 7878 | 1980 | 1576 | 4323 |
| 3 | 7957 | 1886 | 1591 | 4480 |
| 4 | 8036 | 1791 | 1607 | 4638 |
| 5 | 8117 | 1695 | 1623 | 4799 |
| 6 | 8198 | 1598 | 1640 | 4961 |
| 7 | 8280 | 1500 | 1656 | 5124 |
| 8 | 8363 | 1400 | 1673 | 5290 |
| 9 | 8446 | 1300 | 1689 | 5457 |
| 10 | 8531 | 1198 | 1706 | 5626 |
| 11 | 8616 | 1095 | 1723 | 5798 |
| 12 | 8702 | 991 | 1740 | 5970 |
| 13 | 8789 | 886 | 1758 | 6145 |
| 14 | 8877 | 780 | 1775 | 6322 |
| 15 | 8966 | 672 | 1793 | 6501 |
| 16 | 9056 | 563 | 1811 | 6681 |
| 17 | 9146 | 453 | 1829 | 6864 |
| 18 | 9238 | 342 | 1848 | 7048 |
| 19 | 9330 | 229 | 1866 | 7235 |
| 20 | 9423 | 115 | 1885 | 7423 |
Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt
| Excédent | CUMUL | Revenu foncier imposable | Réduction d’impôt PINEL | Impact fiscal | |
| 1 | 0 | 0 | 4168 | 4104 | -2137 |
| 2 | 0 | 0 | 4323 | 4104 | -2064 |
| 3 | 0 | 0 | 4480 | 4104 | -1990 |
| 4 | 0 | 0 | 4638 | 4104 | -1915 |
| 5 | 0 | 0 | 4799 | 4104 | -1839 |
| 6 | 0 | 0 | 4961 | 4104 | -1763 |
| 7 | 0 | 0 | 5124 | 4104 | -1685 |
| 8 | 0 | 0 | 5290 | 4104 | -1607 |
| 9 | 0 | 0 | 5457 | 4104 | -1528 |
| 10 | 0 | 0 | 5626 | 2052 | 604 |
| 11 | 0 | 0 | 5798 | 2052 | 684 |
| 12 | 0 | 0 | 5970 | 2052 | 766 |
| 13 | 0 | 0 | 6145 | 0 | 2901 |
| 14 | 0 | 0 | 6322 | 0 | 2984 |
| 15 | 0 | 0 | 6501 | 0 | 3068 |
| 16 | 0 | 0 | 6681 | 0 | 3153 |
| 17 | 0 | 0 | 6864 | 0 | 3240 |
| 18 | 0 | 0 | 7048 | 0 | 3327 |
| 19 | 0 | 0 | 7235 | 0 | 3415 |
| 20 | 0 | 0 | 7423 | 0 | 3504 |
Comme vous le constatez, l’investissement PINEL permet de réduire l’impôt sur le revenu pendant les 9 premières années de l’investissement. Après, en l’absence de réduction d’impôt, le revenu foncier est imposable au taux de 30% + 17.20% = 47.20%.
Le TRI est alors potentiellement très élevé pendant les 9 premières années puis se dégrade au delà. Certains pourraient être tenté d’en déduire qu’il faut vendre l’immeuble après 9 ans. Il s’agit là d’une erreur manifeste car il pourrait être constatée une moins-value. N’oubliez pas qu’acheter un bien immobilier PINEL, c’est payer 20% de TVA lors de l’achat.
La TVA, ce sont des frais, du vent. Il faut donc que les prix de l’immobilier augmente pour effacer cette moins value potentielle. 9 ans, semble un délai trop court et peu raisonnable.
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