Trois conseils pour bien créer votre SCI

Faire une société par bien immobilier, choisir avec soin le régime fiscal, y associer les membres de sa famille. Telles sont les recommandations De Paul-André Soreau, notaire chez Althémis, à tous ceux qui voudraient créer une SCI afin de profiter de ses avantages.

Faire une SCI par bien immobilier

Il est préférable de créer autant de société civile immobilière (SCI) que l’on a de biens immobiliers car cela facilitera la cession ultérieure. Un investissement se termine soit par une vente, soit par une transmission à titre gratuit (donation ou succession).

Dans ces deux hypothèses, le choix entre la transmission de l’immeuble ou la transmission des parts pourra toujours être opportun. Or le fait d’avoir plusieurs immeubles au sein d’une même SCI ferme le plus souvent les choix possibles.

En cas de vente, il est généralement beaucoup plus difficile de céder dans de bonnes conditions des parts de SCI détenant plusieurs immeubles car il est rare de trouver un acquéreur intéressé par l’acquisition de tous les immeubles.

D’autre part, le prix élevé (car portant sur plusieurs immeubles) aura pour effet de raréfier le nombre d’acquéreurs potentiels. Cette difficulté interdit le plus souvent la vente des parts et impose donc une cession des immeubles « à la découpe » par la société civile.

Or, la vente des parts sociales peut parfois être une solution opportune tant pour l’acquéreur que pour le vendeur :

– La vente des parts peut éviter l’application du droit de préemption de la mairie : tel sera le cas lorsque la SCI aura été constituée dans un cadre familial

– La vente des parts peut permettre de limiter les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur : la prise en compte du passif (et notamment des comptes courants d’associés) vient minorer l’assiette des droits d’enregistement au taux de 5,81 %

– La vente des parts peut parfois être la meilleure option pour diminuer l’impôt de plus-value lorsque la vente fait suite à une transmission à titre gratuit : la vente ayant eu lieu pour le même montant que celui de la donation, il sera possible de ne pas payer d’impôt de plus value, alors que la vente de l’immeuble peut entraîner une imposition (sous réserve des exonérations et abattement).

Exemple : un immeuble a été acheté 100.000 euros par une SCI (financement comptant). Quelques années après, l’immeuble vaut 200.000 euros et la valeur de la SCI a augmenté d’autant. Le propriétaire des parts de la SCI fait une donation partage des parts de la SCI à ses deux enfants pour une valeur de 200.000 euros. Si la SCI décide de vendre l’immeuble, la plus-value taxable sera de 100.000 euros. Si en revanche, les propriétaires des parts décident de vendre les parts de la SCI, la plus-value taxable sera nulle.

– La vente des parts évite au vendeur d’avoir à dissoudre la société postérieurement à la cession. Or le coût de dissolution d’une SCI, notamment à l’impôt sur les sociétés peut être élevé (le prix de vente en tient cependant souvent compte).

En cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession), la transmission portera forcément sur les parts sociales : il n’est pas possible pour la SCI de faire une donation (cela est contraire à son objet social et le coût fiscal serait prohibitif – 60% –).

Si plusieurs immeubles sont dans la même SCI, tous les enfants seront forcément associés. Si on a fait un immeuble par SCI, il sera possible de répartir les différentes SCI entre les enfants afin de leur donner plus d’autonomie dans la gestion, les uns par rapport aux autres.

Le fait de constituer une SCI par bien immobilier est donc préférable pour les raisons exposées ci-dessus. Cependant, ce choix n’est pas sans conséquences (coût de constitution des SCI et surtout de gestion plus important) et n’est pas toujours possible (notamment lorsque la SCI est utilisée comme tire-lire où les investissements d’aujourd’hui sont financés grâce aux économies et aux revenus des investissements passés).

Bien choisir son régime fiscal

La société civile immobilière est par principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais il est possible d’opter à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix entre ces deux modes d’imposition doit être étudié avec attention car l’option pour l’IS est définitive.

Le premier critère de choix est la nature de l’investissement réalisé.

Si le bien est destiné à être votre résidence principale ou secondaire (immobilier de jouissance), l’impôt sur les sociétés doit absolument être évité car vous risqueriez d’être imposé sur votre occupation du bien sur la base du loyer que vous auriez du payer à la SCI.

Si cette résidence principale ou secondaire est destinée à faire l’objet d’une location meublée saisonnière (même de courte durée), il convient alors de réaliser l’investissement en direct (et non par l’intermédiaire d’une SCI) car la location meublée saisonnière aurait pour effet de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés.

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