Les neuf communes d’Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, bénéficient depuis ce 1er décembre de l’encadrement des loyers. Il s’agit de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. A Lyon et Villeurbanne, cela s’applique depuis le 1er novembre dernier. Bordeaux et Montpellier rejoindront ces villes mi-2022. Une quarantaine de villes en Isère et dans le Val De Marne s’étaient également portées candidates mais ont essuyé un refus de la part du gouvernement. L’expérimentation doit durer jusqu’à fin 2023.
L’encadrement des loyers a connu une histoire mouvementée dans plusieurs villes. Après un an et demi d’interruption, suite à son annulation par le Tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, le dispositif a fait son grand retour à Paris pour les baux conclus à partir du 1er juillet 2019. Une réintroduction rendue possible par la loi Elan, qui permet aux villes situées en zone tendue d’appliquer le dispositif à titre expérimental jusqu’en 2023. Lille a connu le même sort, et a pu rétablir le dispositif en l’étendant à Lomme et Hellemmes. De nouvelles villes, qui l’appliquent à compter de 2021 ou 2022, peuvent aussi expérimenter le dispositif jusqu’à fin 2023. Les bailleurs récalcitrants qui ne précisent pas le loyer de référence dans le contrat de location encourent jusqu’à 5 000 euros d’amende pour une personne physique et jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale. Pour plus de détails sur les montants à respecter, consultez notre article dédié au loyer de référence.
Définition encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est un dispositif permettant de limiter les augmentations de loyer, que celles-ci soient dues à des révisions de loyer lors des renouvellements de baux ou à la remise en location des biens. Cette réglementation concerne les communes situées en zone dite tendue, c’est-à-dire celles dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s’applique. Dans ces villes, la demande de logements est telle que les biens sont loués à des prix élevés. Comment ce dispositif fonctionne-t-il ? Tout dépend du cadre dans lequel on se situe : remise en location ou renouvellement de bail.
Encadrement des loyers et remise en location
La détermination du loyer à l’occasion d’une remise en location d’un logement est encadrée différemment selon la localisation de celui-ci et la durée de vacance du logement. En deçà de 18 mois de vacance, si le logement se situe à Paris à Lille, ou dans la Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse), l’augmentation du loyer lors de la remise en location du bien n’est possible que s’il n’a pas été augmenté les douze mois précédents, qu’il était largement sous-évalué ou que le propriétaire réalise des travaux. En cas de travaux ou de loyer sous-évalué, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer de référence, qui est fixé par arrêté préfectoral, et d’autres critères limitent l’augmentation (15% du coût des travaux, ou hausse limitée à 50% de la différence entre le loyer sous-évalué et le loyer de référence). En cas d’absence de révision les douze derniers mois, le loyer peut être augmenté en tenant compte de l’indice de référence des loyers (IRL), toujours dans la limite du loyer de référence.
Dans toutes les autres communes qui entrent dans le champ d’application de l’encadrement des loyers, celles situées en zone tendue, la hausse reste limitée à l’évolution de l’IRL, à 15% du coût des travaux ou à 50% de la différence entre le loyer de référence et le loyer précédent, sans le plafond du loyer de référence.
Au-delà de 18 mois de vacance, à Paris et à Lille, la contrainte de l’évolution de l’IRL saute et la seule contrainte qui reste est de ne pas excéder le montant du loyer de référence majoré. Dans toutes les autres villes soumises au dispositif, le bailleur est libre de fixer le montant du loyer.
Encadrement des loyers et renouvellement de bail
A l’occasion du renouvellement du contrat de location pour un bien situé dans une commune où soumise à l’encadrement des loyers, le loyer peut être révisé à la hausse dans certaines conditions. Le bailleur doit notamment faire une proposition au locataire, et ce dans un certain délai (au moins 6 mois avant la fin du bail). A Paris, Lille et dans les villes de Plaine Commune, avec le dispositif d’encadrement des loyers, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer si le montant qui figure dans le contrat de location (hors complément de loyer s’il y en a un) dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.
