Jeune mais déjà sage et expérimenté, nous avons le plaisir de vous présenter Léo Nardecchia, un investisseur immobilier spécialisé dans la colocation. Il se livre ici à une interview réaliste sur l’investissement immobilier. Comme le monde est petit, il connait aussi Daniel Vu (notre interview).

On le répète souvent, l’investisseur immobilier est un véritable entrepreneur. Il doit avoir de multiples compétences (négociateur, fiscaliste, bon gestionnaire, bricoleur au moins pour avoir le coup d’œil pour évaluer les travaux à faire faire…), du temps et de l’argent ! Sans quoi, ce sera un investisseur du dimanche qui fera des investissements non rentables.

Être bailleur ne s’improvise pas et c’est une grande responsabilité (vis-à-vis des locataires et de l’administration fiscale).

Dur mais réaliste, Léo Nardecchia nous permet de bien appréhender l’investissement immobilier sous tous les angles, pour optimiser et éviter les erreurs coûteuses.

Bonjour Léo, pouvez-vous vous présenter à nos lecteurs ?

Léo Nardecchia, je viens de souffler ma 27ème bougie, et il n’y a pas d’âge pour se lancer en immobilier !

J’ai eu une adolescence compliquée, en raison du racisme que j’ai subi et des problèmes liés à mon adoption. J’ai d’ailleurs écrit un livre à ce sujet “L’adoption, le racisme, mon voyage, ma vérité” dans lequel je raconte mon histoire.

Après un lycée chaotique, je me suis orienté vers le domaine de la comptabilité, gestion et finance.

J’ai aujourd’hui 2 master différents dans le domaine et j’exerce en tant que Chief Financial Officer à l’AP-HP International, unique filiale des Hôpitaux de Paris.

J’accompagne également des investisseurs immobiliers pour définir leur stratégie fiscale. D’ailleurs, j’ai aiguillé pendant l’équivalent d’un an, des investisseurs pour leur achat locatif avec la société Masteos.

En parallèle, je suis en train de créer une application qui s’appelle les “Tabliers d’Or” qui va répertorier et géolocaliser tous les artisans et métiers de bouche près de chez vous ou d’une adresse choisie.

Avec Daniel Vu, auteur du best-seller sur la fiscalité immobilière et Yann Feliz, conférencier TEDx, nous avons décidé de créer notre propre maison d’édition, les éditions DYL, pour publier nos ouvrages et les livres qui nous parlent, principalement sur les thèmes financiers et du développement personnel.

Par ailleurs, je suis également membre de think tanks et de la DFCG avenir (association nationale des directeurs financiers et de contrôle de gestion).

Enfin, je suis, et c’est le sujet de cette interview, investisseur immobilier.

Note de Nicolas : sacré parcours déjà à 27 ans ! Un profil touche-à-tout comme Daniel Vu que nous apprécions beaucoup et que nous avions interviewé (interview Daniel Vu). Pas étonnant que vous vous soyez associés. Au sujet de l’investissement immobilier clé en main, nous donnons ici notre avis sur Immocitiz. Un service pratique quand on souhaite tout déléguer.

Quel a été votre déclic pour commencer l’immobilier ?

Après avoir lu le livre de Robert Kyiosaki, “père riche, père pauvre”, que la plupart des investisseurs immobiliers connaissent, je me suis rendu compte que malgré mes études, je n’avais aucune éducation financière.

Je n’ai été aidé par personne, et étant de la classe moyenne, mes parents n’avaient pas les connaissances ni l’appétence pour investir en immobilier.

Je n’avais aucun exemple, ni personne pour m’inspirer dans le domaine. Alors j’ai décidé de me lancer, en faisant fi des erreurs, qui font de toute façon, partie de l’apprentissage.

Note de Nicolas : j’ai fait les mêmes études que vous (comptabilité, contrôle de gestion, finance) et j’en suis arrivé rapidement à la même conclusion. On en sort avec aucune éducation financière pratique et actionnable en tant qu’épargnant ! Donc j’ai dû tout apprendre sur le tas (profil curieux et autodidacte comme vous), et c’est ce que l’on retranscrit sur ADI : comment investir en bourse, comment investir en immobilier, l’assurance vie, la défiscalisation, etc.

Quel est votre parcours immobilier ?

J’ai commencé en 2019 en voulant acquérir un premier bien en région parisienne pour le mettre en location. À l’époque, je n’avais aucune connaissance immobilière, ni en fiscalité, ni en juridique, ni en travaux…

J’ai trouvé un appartement qui me plaisait, j’ai fait une offre dans la foulée, car je suis téméraire.

Il se trouve que le bien faisait l’objet d’une succession et après l’obtention de mon crédit, un héritier est mort. Il y a donc eu une succession dans la succession, et la vente s’est étalée sur 1 an et demi. Quelle galère…

J’ai hésité à sortir de la vente (j’aurais pu le faire sans frais), au moment du Covid. Car il y avait de forts risques que d’autres héritiers décèdent vu leur âge (qui était mentionné sur la promesse de vente).

En parallèle de cet achat, j’ai tenté d’acquérir ma résidence principale. Mais après de nombreuses péripéties et notamment le Covid passant par là, je n’ai pas réussi à obtenir mon financement.

Nouvelle stratégie d’investissement

Quelques mois plus tard, j’ai décidé d’adopter une stratégie de rendement en achetant des biens qui s’autofinancent (toutes les dépenses, impôts compris, sont couvertes par les loyers), voire génèrent un peu de cash-flow.

J’ai choisi cette stratégie, car je n’avais pas des revenus élevés et il était donc préférable d’opter pour des biens à fort rendement sur le court terme, plutôt que de parier sur une augmentation de la valeur du bien sur le moyen terme.

Je me suis donc tourné vers la province, car je réside en Ile de France et le prix au mètre carré des biens y est élevé.

Avec un salaire de 2 000 € par mois, j’ai acquis successivement, à l’aide de techniques peu usuelles, plusieurs biens immobiliers, dont des petits immeubles.

J’ai aujourd’hui différents types de biens : maisons, colocations, locaux commerciaux, appartements en copropriété. Le tout ayant été financé par des crédits bancaires.

Achat en nom propre puis en société

Pour permettre la réalisation de ces projets, j’ai commencé par de l’achat en nom propre, seul. C’est-à-dire, sans acquérir via une société. Puis, je me suis rendu compte que je ne pourrai plus emprunter, car mon taux d’endettement était déjà à son paroxysme.

Ma situation financière ne permettait pas d’obtenir de la banque quelconque dérogation, j’ai été contraint de procéder autrement.

Mes parents n’étant pas en mesure d’acquérir ou de m’aider financièrement, j’ai dû trouver une solution qui n’impliquait pas ma famille, et j’ai donc décidé de m’associer.

L’association a été plus compliquée que prévu vis-à-vis des banques. Malgré la bonne situation financière de mon associé, les banques refusaient de prêter à des personnes physiques qui n’avaient pas de liens familiaux, qu’il s’agisse d’acquisition en nom propre par l’intermédiaire de l’indivision ou de l’achat en société (SCI, holding, SAS, SARL, etc.)

Après avoir longuement bataillé, nous avons toutefois réussi à acquérir en SCI à l’Impôt sur les Sociétés.

Par la suite, j’ai cumulé les activités afin d’augmenter mes revenus pour réduire mon taux d’endettement dans l’optique de réaliser une dernière acquisition en nom propre.

Note de Nicolas : c’est un parcours relativement classique, de commencer d’abord l’investissement immobilier en nom propre, puis de poursuivre en société. De façon à optimiser fiscalement, car la niche fiscale LMNP est seulement possible en nom propre (et au-delà d’un certain niveau de revenus locatifs ce n’est plus possible donc investissements ultérieurs en société). Et de façon à reprendre une bouffée d’oxygène pour pouvoir emprunter de nouveau. Pour aller plus loin : investir en immobilier en nom propre ou en société ?

Vous insistez beaucoup, à l’inverse de certains vendeurs de rêve, sur les difficultés de l’immobilier. Quels sont les problèmes que vous avez rencontrés avant d’acquérir ?

1/ Les difficultés de financement

Lorsque j’ai commencé à vouloir investir en immobilier, je me disais que les banques financeraient nécessairement un projet à partir du moment où celui-ci s’autofinançait, pour un peu que nous soyons bon négociateur. J’avais bien tort.

Je me suis heurté à un nombre incalculable de refus de financement et j’ai rapidement compris que le nerf de la guerre était l’obtention d’un crédit.

Je pensais que je pourrais emprunter sans mettre d’apport (emprunt à 110 %, voire 120 % pour supporter les frais de notaire et travaux). Mais le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a émis des recommandations aux banques, leur demandant d’exiger un apport qui varie aujourd’hui (et le pourcentage évolue dans le temps, à la hausse ou à la baisse) généralement, entre 10 et 20 % du bien.

De plus, à moins d’avoir une très bonne situation, nous sommes limités à 35 % d’endettement, et nous atteignons rapidement ce plafond si nous avons de faibles revenus.

Il est toutefois possible de contourner cette norme, par exemple : en empruntant à plusieurs ou en achetant en société. Mais cela reste complexe à mettre en place pour les foyers de la classe moyenne.

J’ai mis du temps à comprendre que le client n’était pas roi pour les crédits immobiliers. Qu’il fallait jouer le jeu et qu’en tant qu’investisseur nous devions apporter des contreparties à la banque pour qu’elle accepte de financer un projet. Exemples : domiciliation des salaires, souscription aux assurances partenaires de la banque, souscription à une assurance vie…

Beaucoup d’investisseurs surestiment leur capacité d’emprunt et sont sûrs de pouvoir être financés alors que ce ne sera pas le cas. Afin de connaître son montant empruntable, il convient de se rapprocher d’un courtier en crédit ou de son banquier. D’autant plus si le dossier est complexe.

Certains éléments peuvent déranger un organisme financeur comme une personne multi bancarisée, une personne qui fait du trading, qui détient des cryptomonnaies ou qui a des refus de prélèvement. C’est pourquoi, il est impossible de déterminer une capacité d’endettement sur simple déclaration des salaires et crédits en cours.

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