Le viager a longtemps souffert de l’image négative d’un « pari sur la mort », puisqu’il consiste à vendre un bien immobilier contre le versement immédiat d’un capital, le « bouquet », mais aussi d’une rente payable jusqu’au décès du vendeur. Cette formule connaît un regain d’intérêt depuis quelques années, notamment avec la crise sanitaire, qui a renforcé la volonté des seniors de ne pas quitter leur domicile et d’éviter le placement dans des établissements spécialisés.
Dans la majorité des cas, environ 90 % des ventes, il s’agit d’un viager dit « occupé » : le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation du bien vendu, donc la possibilité de rester chez lui, tout en cédant son bien.
La vente en viager apporte aussi aux vendeurs des solutions à d’autres difficultés : permettre d’apurer de lourdes dettes sans avoir à quitter leur logement ou, d’un point de vue successoral, éviter les lourdeurs d’une indivision entre héritiers sur un bien immobilier qui par la vente devient une somme d’argent facilement partageable.
Quant à la rente viagère, elle constitue un complément de revenus parfois non négligeable pour le vendeur-crédirentier.
Le paiement de cette rente doit donc être assuré, dès l’acte de vente, par l’inscription d’une garantie sur le bien vendu – l’hypothèque légale spéciale du vendeur – et l’insertion d’une clause résolutoire de plein droit permettant l’anéantissement de la vente en cas de défaut de paiement.
Par ailleurs, en cas de décès de l’acquéreur-débirentier, la rente ne s’éteint pas : cette charge est transmise à ses héritiers.
Du point de vue de l’acquéreur, le viager a l’avantage, même s’il est restreint depuis la baisse des taux d’intérêt, de permettre d’acquérir un bien avec un financement pour partie étalé sur la durée, sans devoir emprunter et supporter les coûts d’un prêt bancaire. Il peut constituer aussi un bon placement pour l’acquéreur grâce à la décote liée à l’occupation sur la valeur des biens, même si le retour sur investissement est reporté à la libération de ces biens, puisqu’il doit patienter pour une durée inconnue avant d’entrer dans les lieux ou de mettre en location.
