Interdiction d’augmenter son loyer sans atteinte d’une performance énergétique minimale, ou mention des coûts de chauffage sur l’annonce de location comme sur le bail : à n’en pas douter, les obligations faites aux bailleurs dans le cadre de la loi énergie et climat de 2019 risquent de fortement dévaloriser les logements notés F et G. Autant de passoires thermiques qui devraient même être interdites de location dès 2023. Mais, pour qui est prêt à se lancer dans une rénovation d’ampleur suffisante pour atteindre une étiquette E, ce type de logements aura tout, à l’inverse, de la bonne affaire. Nos conseils avant d’acheter.
L’état de la réglementation
Depuis le 1er janvier, dans les 28 plus grandes agglomérations françaises, le loyer des passoires thermiques ne peut progresser au-delà de l’indice de révision (indice de référence des loyers, + 0,95% début 2020), même en cas de gros travaux, tant que le logement n’affiche pas, au minimum, une note E. Ce standard de confort sera requis sur tout le territoire dès 2021 pour pouvoir augmenter librement le bail entre deux locataires. Voilà pour le bâton. La carotte se fait attendre, les bailleurs n’ayant droit, pour financer la rénovation, qu’au prêt à taux zéro (PTZ). « Un rapport prévu fin mars étudiera l’opportunité de leur ouvrir dès l’an prochain certaines aides à la rénovation, telle MaPrimeRénov’ », précise Maud Velter, cofondatrice du site Jedeclaremonmeuble.com.
En attendant, les candidats à l’achat s’intéresseront à la version assouplie du Denormandie, ce bonus fiscal visant à la rénovation du parc ancien, qui permet de déduire de son impôt 12 à 21% du coût de l’opération. Il s’applique désormais à l’ensemble du territoire des 244 communes éligibles, au lieu du seul centre-ville. « Le zonage trop restreint empêchait de trouver de réelles opportunités », rappelle Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Quant à la quote-part de travaux à respecter, fixée à 25% du coût de l’opération, elle inclut désormais, en plus des efforts de rénovation, ceux de modernisation, d’assainissement, d’agrandissement ou d’aménagement des surfaces, comme les combles et les sous-sols. Même si, pour obtenir le rabais d’impôts, il faudra toujours soit accomplir deux travaux parmi un bouquet de cinq – comme le changement de chaudière ou l’isolation –, soit réduire de 20% la consommation énergétique du logement.
Les bons plans
Même revu, le Denormandie ne doit pas faire oublier le déficit foncier, qui permet de déduire le coût des charges et des travaux des loyers, puis, dans la limite de 10.700 euros par an, de son revenu global, avec possibilité de report sur dix ans. Un mécanisme d’autant plus efficace que la liste des travaux éligibles est plus étoffée qu’en Denormandie. « Il peut s’agir d’efforts d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Ces derniers, toutefois, doivent être réalisés par un professionnel », note Benoît Perrusset, responsable du développement d’Eternam.
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