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Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, alerte le gouvernement : d’après l’expert, l’État n’atteindra jamais son objectif de transition énegétique du parc locatif privé sans puissants avantages fiscaux.
Aucun chiffre n’est donné. Le silence le plus complet sur les résultats du dispositif Denormandie, du nom du ministre du logement qui l’a inspiré – aujourd’hui en charge de l’agriculture -, utilisable par les investisseurs personnes physiques depuis le 1er janvier 2019. Cette innovation fiscale était en fait marquante : pour la première fois, l’État favorisait les acquéreurs de logements anciens à rénover et destinés à la location, en leur permettant de réduire leurs impôts un pourcentage du prix de revient de l’opération, achat augmenté des travaux (jusqu’à 21% pour un engagement de louer pendant 12 ans). La faiblesse du dispositif, dûment calibré par Bercy, tenait à ses limites, à peine relâchées au cours du premier confinement : une liste limitative de 244 villes moyennes estimées par l’État en situation d’endormissement, des opérations limitées au cœur de ces villes et pour couronner le tout un inventaire fermé de travaux pouvant être pris en compte, centrés sur la seule rénovation énergétique. Finalement, Julien Denormandie a obtenu en pleine crise que la liste des travaux fût étendue au travaux d’embellissement et que les communes fussent éligibles pour la totalité de leur patrimoine, non seulement leur cœur dégradé.
Faisant il y a peu le bilan du programme Action cœur de ville, conçu pour réhabiliter les villes moyennes délaissées, le Premier ministre n’a pas dit que le Denormandie était un échec. C’est pourtant le cas. Il est temps de créer les conditions de son succès, comme le proposent les deux syndicats immobiliers Fnaim et Unis, flanqués de l’association des majors de l’administration de biens. Il faut en donner accès à tous les investisseurs entrants, partout en France. Comme il faut pour ceux qui sont déjà propriétaires bailleurs doubler le plafond de réduction du revenu global des déficits générés par des travaux énergétiques.
Les organisations professionnelles formulent des demandes justes…mais retiennent leurs coups : l’instant est grave. De peur de ne pas paraître allantes et de sembler tièdes sur la sauvegarde de la planète par la lutte contre le réchauffement, elles tempèrent leurs prédiction. La vérité est crue : l’État n’atteindra jamais son objectif de faire muter le parc locatif privé sans puissants avantages fiscaux. MaPrimeRénov’ est une aide efficace et bien conçue, mais sa puissance décroit avec les revenus des propriétaires… Or 60% d’entre eux se recrutent dans les tranches de revenus supérieurs et pour eux, le reste à charge sera un empêchement de faire s’il ne peuvent améliorer leur situation fiscale. Le gouvernement et le parlement ne mesurent pas que les propriétaires, majoritairement, ne passeront pas à l’acte. Ceux qui gèrent sans le concours d’un professionnel seront financièrement désemparés et le risque qu’ils ne respectent pas la loi qui leur interdira de louer est considérable. Quant au tiers qui délèguent leur gestion à un intermédiaire, il n’est pas sûr que le service professionnel leur apporte assez de solutions financières pour qu’ils franchissent le pas. Cette âpre réalité, il est difficile aux organisations professionnelles de l’envisager. Elles doivent rester à cet égard optimistes, mais elles savent que le défi ne sera pas relevé d’office.
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