Lors de la cession d’un bien immobilier loué en meublé, le propriétaire vendeur est soumis à l’impôt sur les plus-values et aux prélèvements sociaux. Cependant l’imposition de la plus-value immobilière dépendra de son statut de loueur en meublé. LMNP ou LMP, à chacun son régime de plus-values. Les explications de Maud Velter, directrice associée de Lodgis.
Régime des plus-values des particuliers pour les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP)
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels à l’occasion de la vente des locaux d’habitation meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers.
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente diminué notamment du montant des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (par exemple les frais de diagnostics).
Quant au prix d’acquisition, il va être majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses divers (frais d’acquisition et travaux réalisés).
La plus-value brute est ensuite réduite d’abattements par paliers : 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ; puis 4% au terme de la 22ème année de détention. Le montant de la plus-value imposable est taxé au taux de 19%.
L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention du bien, mais il faudra attendre 30 ans pour être également exonéré des prélèvements sociaux.
Les plus-values supérieures à 50.000 euros sont soumises à une surtaxe
Si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros, le LMNP supportera une taxe supplémentaire. La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Si vous êtes plusieurs vendeurs (cas de logements en indivision ou appartenant à des concubins ou à un couple pacsé ou marié), l’appréciation du seuil de 50.000 euros s’effectuera individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des vendeurs.
Exemple : M. et Mme X cèdent conjointement un logement meublé détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90.000 euros. Les époux X ne sont pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45.000 euros, est inférieure au seuil d’imposition de 50.000 euros.
Régime des plus-values professionnelles pour les loueurs en meublé professionnels (LMP)
Dès lors que le bien vendu est inscrit l’actif de son bilan, le loueur en meublé professionnel est assujetti au régime des plus values professionnelles et non des particuliers. La plus-value est alors déterminée en application des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon lesquelles il faut distinguer les plus-values à court terme et les plus-values à long terme.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de 2 ans les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur le bien. Les plus-values à court terme sont imposées à l’impôt sur le revenu. En revanche, les plus-values à long terme sont imposées au taux de 16 %. Le taux global est de 33,2% avec les prélèvements sociaux.
